Problém nedostupného bydlení a nedostatku bytů je tématem komunálních voleb. Stavba sociálních bytů, regulace nájmů a další nápady však situaci nevyřeší, možná ji zhorší, přinesou nové sociální problémy a hlavně – nic nenasvědčuje tomu, že by se situace s bydlením měla nějak výrazně zlepšit.
Zimbabwe, Kongo či Rwanda, Papua Nová Guinea, Irák, Libanon či Trinidad a Tobago. Co mají tyto země společného s Českou republikou?
Délku trvání stavebního řízení.
Růst cen bytů a nájmů je v České republice a zejména v Praze vyšší, než ve zbytku EU. „Sociálním bydlením“ se zabývala vláda, zjednodušení stavebního řízení slibovalo už několik posledních ministrů. Jak to dopadlo?
Byty zdražuje (nejen) úředník…
To, že se v současné době teprve realizují projekty z let 2011-2015 je výsledkem dříve řečeného. Stavební úřady nejsou schopny dodržet ani jim určené zákonné lhůty, za průtahy pak úředníkům nehrozí žádný postih.
Nový bytový projekt se schvaluje i déle, než 5 let. Starší projekty jsou tak vykoupené z období levných hypoték.
… ale také bankéř…
Období nízkých úrokových sazeb samozřejmě vedlo k levným hypotékám, které si s radostí bralo velké množství lidí. Ceny bytů díky uměle podpořené poptávce rostly.
Byrokratické průtahy však neumožnily developerům na poptávku reagovat – ceny bytů rostou tak o to víc, což vedlo k většímu zájmu o nájemné bydlení – a tak i k raketovému vzrůstu nájmů. Není neobvyklé, že nájem, který dříve byl za celý byt, je nyní za spolubydlení/pokoj.
ČNB reagovala zpřísněním pravidel pro hypotéky a zvedá úrokové sazby – snaží se utlumit „přehřívající trh“; v kombinaci s pokračující byrokratickou zátěží při stavbách však jediné, čeho docílí, je že „zakonzervuje“ růst cen bytů a jejich vysokou cenu.
Nové byty nebudou, ceny bytů a nájmů budou dále růst, hypotéku si bude moci dovolit menší množství lidí. Problém s bydlením se tímto ještě více prohlubuje. Prohlubuje se však i další sociální problém. Problém malinvestic.
… a zájmové skupiny…
A jak to vypadá před komunálními volbami? Část politiků chce „hlídat developery“, aby jim v proluce vedle paneláku nepostavil další věžák (= byty, které nyní nejsou a chybí), druhá část chce zas řešit „sociální bydlení“.
Pokud zvítězí první skupina, která hájí pocit „starousedlíků“, že mají právo na zakonzervování svého okolí a kteří mají pocit, že mohou rozhodovat o vlastnictví někoho jiného, byty nebudou stále – stále budou zdražovat, stále se budou zvyšovat nájmy a problém s bydlením se ještě zhorší. Může dojít k vybydlení center, snížení „ekonomické výkonnosti“ v dané oblasti, vznik ghet a s tím související nárůst dalších sociálních problémů.
Pokud ale zvítězí druhá skupina, získáme to samé v bledě modrém.
… přičemž reálné příčiny nikdo neřeší…
Státem dotované obecní/městské/sociální byty budou mít několikerý efekt:
- Vytvoří prostředí klientelismu. Kdo pohlídá obecní majetek? Čím méně je bytů a čím vyšší jsou nájmy a ceny nemovitostí, tím větší je motivace ke korupci a zneužívání postavení při rozhodování o nakládání s byty.
To, co se dnes může zdát jako neškodný nápad se během pár let může zvrhnout v korupční problém, přičemž čím větší město a anonymnější obec, tím větší problém a zároveň motivace ke korupci – ve velkých městech rostou ceny nejrychleji. Místo potřebným se tak bydlení dostane lidem napojeným na mocenskou garnituru, sociálně potřebným se nepomůže. - Vytvoří nekalou konkurenci soukromým developerům a pronajímatelům – každý trh má své segmenty – a kdo by se zaměřil na segment bytů pro nižší příjmové skupiny lidí, když tuto část trhu nasytí stát z „erárních“ peněz, kdy se nemusí ohlížet na náklady? Ceny bytů v soukromých projektech budou o to vyšší, protože nebudou cílené na potřebné.
Postupně se zachovanou byrokratickou zátěží a nižší dostupností hypoték tak z trhu vlastnického bydlení zmizí střední a vyšší střední třída. Kde budou bydlet, když nebudou mít nárok na „obecní byty“? - Zhorší dostupnost bydlení – zatímco soukromý developer díky tržním cenám staví do budoucna a bere tak na svá bedra riziko investice, stát/obce staví pro minulost – protože „ztrátu“ nedrží nikdo osobně (prodělá „obec/stát“, ne soukromník), jejich odhady pro budoucí investování obecně nebudou dobré a nebude zde motiv účelného vynaložení nákladů – obecních bytů bude buď příliš mnoho (politik zařídí „bydlení pro všechny“ – čím dražší jsou byty na soukromém trhu, tím lépe tento program zní), a tak uměle sníží cenu bytů ostatním, kteří si na byty vzali drahé hypotéky a splácet tak budou hodnotu bytu, která už dávno nebude reálná; nebo příliš málo – ale nikdo další byty nepostaví, protože obec bude nekalou konkurencí, hypotéky budou drahé a byrokratická zátěž vysoká. Na to doplatí střední třída v oblasti.
- Podpoří tvorbu ghet a sociálně vyloučených oblastí – ostatně, je velmi jednoduché postavit politický program na „vystěhování“ nepohodlných občanů pryč od „slušných Čechů“ do obecních bytů; s větším majetkem obce přichází větší moc v rukou zastupitelů a kdo vám garantuje, že vždy obec povede „ten váš správnej člověk“?
… a řešení uvolní sociální katastrofu.
Až někdo konečně udělá, co je třeba: dereguluje stavbu bydlení, zrychlí stavební řízení a „uvolní“ tak špunt pro stavbu bytů, přijde nový problém: cena již postavených bytů klesne. Nemusí nominálně, stačí reálně.
Co budou dělat lidé s drahými hypotékami po ukončení fixace, když nebudou mít na splácení nových vysokých splátek a prodejem bytu nezaplatí ani původní hypotéku?